부동산 투자

마지막 업데이트: 2022년 5월 19일 | 0개 댓글
  • 네이버 블로그 공유하기
  • 네이버 밴드에 공유하기
  • 페이스북 공유하기
  • 트위터 공유하기
  • 카카오스토리 공유하기
+ A - A

부동산 투자

불확실한 한국의 경기 전망과 더 불안한 한국 부동산 경기로 인해 많은 분들이 해외 부동산 투자로 관심을 돌리고 있습니다. 더욱이 글로벌 신흥국으로 부상중인 인도는 개발도상국이라는 장점과 앞으로의 경제 성장이 기대되는 국가이기에 잦은 부동산 투자 문의를 받고 있는데요. 오늘은 인도에서 외국인으로서 부동산을 취득할 때 고려해야 될 법규와 제재에 대해 소개해 드리고자 합니다.

먼저,인도 외환관리법(FEMA, 1999)에 따르면 인도에 거주하지 않는 외국인은 부동산을 구매할 수 없으며, 5년 이상의 임대 계약도 할 수 없습니다. 즉, 인도에서 외국인 신분으로 부동산을 구매하기 위해서는 인도에 거주를 해야만 합니다. 하지만 ‘거주’에도 외환관리법에서 규정한 조건이 있습니다. 하기에 외국인으로서 부동산을 살 수 있는 경우와 거주 조건에 대해 설명드리고자 합니다.

[외국인으로 부동산을 살 수 있는 경우]
1) OCI (Overseas Citizen of India, 부모가 인도 국적인 경우, 배우자가 인도인인 경우 등)로 등록된 경우 농업부지를 제외한 부동산을 구매할 수 있다.
2) 인도에 거주하는 외국인(Person resident in India): 비지니스/고용/장기 거주 등의 목적으로 인도에 상주하는 외국인의 경우 부동산이 속한 주정부(법원 등기소)의 허가를 받으면부동산을 구매할 수 있다. 단, 파키스탄, 방글라데시, 스리랑카, 아프가니스탄, 중국, 이란, 네팔, 부탄 국적의 경우 인도중앙은행의 허가를 받아야 함.

[참고]인도상주외국인(Person resident in India)이란? (Section 2(v) of FEMA, 1999)
(i) 취업, 전문직, 비지니스 등의 목적으로 회계연도(부동산 투자 4월 1일~3월 31일) 중 인도에182일 이상을 상주한 사람. (Pan Card, Aadhaar card, Form 16 보유자)
단, 취업, 거주, 비지니스 등의 목적으로 해외에 출타중인 사람 혹은 그렇게 의심이 되는 사람은 포함하지 않음.

(ii) 특정 기간에 하기와 같은 목적으로 인도에 있을 경우 상주 외국인으로 간주함.
-인도에 법인을 설립한 사람
-인도에 사무실, 지사, 에이전시 등을 보유한 상태에서 소유 또는 부동산 투자 관리하는 사람이 해외에 상주할 경우
-해외에사무실, 지사, 에이전시가 있으나 소유 또는 관리하는 사람이 인도에 상주할 경우

3) 외국인은 인도에 법인을 설립해 법인명으로 구매할 수 있다.
이 중 가장 흔한 케이스는 3번입니다. 2번의 신분으로 부동산을 구매할 경우에는 주정부 즉, 해당주의 법원 등기소로부터 허가를 받아야 합니다. 그러나외국인 개인으로 구매한 부동산 구매 계약서에 등기를 허가해주지 않는 주가 많으며, 법원등기소의 재량권이 넓기 때문에 리스크를 줄이기 위해서는법규에 밝은 해당주의 법률전문가와 반드시 상담해야 합니다.더욱이 부동산을 되팔고자 할 때도주정부로부터 명의 이전 허가를 받아야 하기 때문에 원하는 시기에 부동산을 판매하지 못할 위험성도 존재합니다. 아직까지 케이스스터디를 충분히 할만큼 외국인 개인이 부동산을 사고, 판매한 사례가 많지 않다보니개인적으로는 개인 명의로 부동산 거래를 하는 것이 시기상조라고 보여집니다. 그럼에도 불구하고 앞으로 더 많은 사례를 접하면서 부동산 투자 방법과노하우를 월간 까마 칼럼으로 공유하고자 합니다.

그렇다면 법인명의로 부동산을 구매할 때 유의해야 될 점에 대해 한번 살펴보겠습니다.

[법인명으로 부동산 거래 시 유의사항]
인도에 설립한 법인이라도 주주가 외국인일 경우는 외환관리법상 외국법인으로 간주되기 때문에 외국인직접투자정책(FDI Policy)와 외환관리법(FEMA 1999), 인도 외무부(Ministry of Affairs)의 가이드라인을 반드시 참고해야 합니다. 하기는 외국인직접투자정책, 외환관리법, 인도외무부 공식 사이트에 명시된 외국법인 부동산 투자에 관한 유의사항입니다.
1. 외국법인(연락사무소 제외)은 인도 외환관리법에 의거해 부동산을 구매할 수 있다.
2. 외국에서 자금이 들어올 때는 반드시 인도중앙은행에 신고되어야 하며, 법인은 부동산 구매 부동산 투자 후 90일 내에 인도 중앙은행에 Form IPI 신고를 해야 한다.
3. 부동산 판매 시 대금은 인도중앙은행의 허가를 득한 후 본국으로 송금할 수 있다.
4. 보유하고 있는 부동산은 대출을 위한 담보로 활용될 수 있다.
5. FDI Policy에서정의하는가능한부동산사업
- 마을개발, 주거/상업단지건설, 교육기관건설, 다리/도로건설, 인프라및도시개발
- 부동산임대료수익
6. FDI Policy에서정의하는불가능한부동산사업
- 시세차익을위해토지또는부동산을구매할경우
- 부동산사업또는 Farm House 건축

인도 부동산 투자와 관련해 궁금하신 사항은 [email protected] 으로 메일 주시면 의견을 취합해서 다음 칼럼에서 다뤄보도록 하겠습니다. 감사합니다.

미주중앙일보 - 미주 최대 한인 뉴스 미디어

print

+ A - A

"부동산, 인플레 대비 투자 수단으로도 적합"

고물가 시대 구매력 하락과 역행 의미
금융 투자 수익률 압도 레버리지 효과
임대 수익 등 안정적인 소득원 노릇도

부동산 투자는 세금 혜택부터 가격 상승까지 모든 과정을 통틀어 탁월한 재산 형성 혜택으로 세대를 초월해서 주목받아왔다. 호황을 누리는 주식투자가 휘청거리면 부동산으로 눈을 돌리는 경우도 있지만, 부동산은 주식처럼 단기적인 투자 관점으로 접근해서는 안 된다.

역사적으로 시장 상황과 관계없이 부동산은 투자자의 재산 축적에 기여했다는 평가가 지배적이다. 상속과 관련해서 부동산의 대물림을 재산의 손 바뀜으로 보는 경우도 있다. 이제 갓 투자한 경우라도 다음 세대로 주인이 바뀐 이후에도 꾸준히 가치를 늘려간다는 점에서 부동산 투자는 언제나 현재진행형으로 봐야 한다는 시선이 지배적이다.

부모에서 자녀로 대물림할 수 있는 부동산 관련 재산 축적에 대한 전문가들의 의견을 들어봤다.

물가가 오를 때 부동산은 인플레이션에 대한 대비책이 될 수 있다. 고물가로 인해 구매력이 약화한 상황에서 부동산은 이런 인플레이션에 따른 충격을 최소화시켜줄 수 있기 때문에 중요한 것이다.

해외투자 전문 웹사이트 ‘리브 앤 인베스트 오버시스’의 케이틀린 페디코드와 리프 사이먼에 따르면 부동산은 물가가 오르는 시간 경과에 따라 대체로 그 가치가 함께 상승하기 때문에 인플레이션 대비 목적의 투자로 적합하다.

쉽게 말해 물가 오름세에 따라 구매력이 떨어지는 현금과는 다르다는 뜻으로 가치 하락이 쉽지 않다는 뜻이다. 물론 금융위기와 같은 대형 악재가 재발한다거나 로컬 마켓의 사정이 악화한다면 모르겠지만 대체로 부동산의 가치는 인플레이션과 함께 오르는 특성이 있다.

부동산의 여러 장점 중 하나는 다양한 옵션을 선택할 수 있다는 것이다. 당장 집은 가족이 거주하는 주거 공간만으로 규정되지 않는다.

온라인 부동산 투자 플랫폼인 ‘리알파’의 기리 드바너 CEO는 “가족이 살 공간으로서 집의 부동산 투자 역할도 가능하지만 이미 주 거주지가 있다면 또 다른 집은 단기 또는 장기 임대물이 될 수 있고 되팔 수도 있다”고 말했다.

특히 전문가를 고용해 집을 고쳐서 되파는 플리핑은 대물림하는 개념은 아니고 단기 투자보다 더 단기간에 집중하는 전략이지만 시장 상황에 따라 이익을 극대화할 수 있는 방법으로 큰 관심을 받고 있다.

▶레버리지로 이익 극대화

주택의 총 가치를 자본투자의 지렛대로 활용하며 레버리지 효과를 낼 수도 있다. 모기지 대출회사인 ‘더 루스 팀’의 니콜 루스 수석부사장은 주식 투자와 주택 구매를 비교해서 이렇게 설명했다.

그는 “만약 주식이 최악이었던 2020년 3월 부동산 투자 최저점에서 3만 달러를 투자했다면 이후 19개월간 다우존스 산업지수 상승률에 비례해 수익률은 95.5%를 올렸을 것”이라며 “엄청난 수익을 낸 것으로 제대로 된 타이밍과 종목만 골랐다면 3만 달러를 투자해 2만8500달러를 벌 수 있었다”고 말했다.

그러나 집을 샀다면 주식보다 값이 비싼 만큼 이익은 더욱 컸을 것이라고 루스 부사장은 덧붙였다. 그는 “52만5000달러인 집값의 5%에 해당하는 3만 달러를 들여 집을 샀다면 그것이 불과 1년 전이라고 해도 지난 1년간 집값은 20%가량 올랐다”고 말했다.

이때 중요한 것은 20%의 수익률이 3만 달러에 대한 것이 아니라 52만5000달러에 대한 것이란 점이다. 즉, 10만5000달러를 벌 수 있었던 상황으로 주식 투자로 챙기는 2만8500달러의 4배에 육박한다.

임대용 주택은 안정적인 소득을 보장하며 대물림이 가능한 부의 창출을 가능하게 한다. 부동산 투자를 생각한다면 사실 집값 등이 드라마틱하게 치솟는 경우는 흔하지 않다. 그러나 임대 수익은 장기적인 관점에서 안정적인 증가세를 보장한다.

온라인 부동산 투자 플랫폼인 ‘리알파’의 기리 드바너 CEO는

“부동산은 역사적으로 가장 변동성이 크지 않고 예측력이 높은 투자 대상”이라며 “인간으로서 누구나 주거에 대한 필요는 항상 있었기 때문”이라고 말했다.

다만 부동산의 변동성이 크지 않은 점이 지적하는 바는 깜짝 놀랄 만큼의 소득을 안겨주지는 않는다는 것이다. 개인재정 전문 업체 ‘웰스 팀스 얼라이언스’의 가이 베이커 박사는 “여러 미디어에서 보여주는 것처럼 부동산은 빠르게 재산을 늘릴 수 있는 전통적인 투자 대상은 아니다”라며 “부동산값이 단숨에 1000%씩 오르는 일도 없고 가격 상승에도 시간이 필요하다”고 말했다.

누구나 투자를 생각하면 고수익을 원하고 노린다. 그러나 부동산은 앞서 언급한 것처럼 지속적인 소득을 제공하고 이때 손에 쥐는 금액은 어쩌면 상상한 것보다 적을 부동산 투자 수도 있다. 이때 투자자가 선택할 수 있는 대안은 단기임대다.

부동산 투자회사 ‘바카사’의 데인드 커크햄 수석 디렉터는 “부동산은 자산으로서 훌륭한 가치를 담고 있고 특히 단기임대 시장은 최근 수년간 투자자들 사이에서 큰 관심을 받으며 가장 빠르게 성장하는 분야”라고 전했다.

드바너 CEO에 따르면 단기임대는 장기임대보다 수익률이 70% 더 높다. 그는 “부의 대물림을 위한 부동산 투자의 핵심은 안정성 높은 장기투자의 수익성이 좋은 단기투자의 장점을 결합해 최적의 조합을 만들어내는 것”이라고 설명했다.

부동산 업계에 널리 알려진 오해 중 하나는 부동산이 부자가 되기 위한 수단이란 점이다. 심지어 이미 부자인 이들이 더 부자가 되기 위해 부동산 투자에 나선다는 속설도 있다.

물론 ‘돈이 돈을 번다’는 표현이 있듯이 이미 부자인 투자자가 추가로 부동산에 투자해서 부자가 되기는 쉽다. 그렇다고 모든 부동산 투자자가 수백만 달러를 손에 쥐고 재산 축적을 시작하는 것은 아니다.

부동산 투자회사 ‘네스트 시커스 인터내셔널’의 숀 엘리엇 대표는 “듀플렉스 주택을 사서 한 채는 직접 이용하고 다른 한 채는 임대를 내준다면 성공 투자의 중요한 출발점이 될 것”이라고 말했다.

이어 그는 “임대되는 부분에서 얻는 수익으로 모기지, 세금 등을 충당하고 특히 모기지도 15년 만에 상환을 마칠 수 있다”며 “그렇게 100% 본인의 것으로 만든 부동산을 또다시 담보로 새로운 투자를 한다면 작게 시작해도 크게 만들어 물려줄 수 있을 것”이라고 설명했다.

한국 거주자의 미국부동산투자 절세방안

미국 회계법무법인 JC&Company입니다. 언론을 통해 공개된 내용에 따르면 2020년 한 해 미국 부동산에 투자한 외국인 투자자들을 국가별로 살펴보면 한국인이 가장 많았다고 합니다. 개인이든 기관이든 여러 가지 이유로 미국 부동산에 투자하는 한국인들의 수와 그 규모는 더 늘어나는 추세인데요. 이는 세금, 시장성, 투자성, 향후 거주 목적 등 여러 이유에 의한 것입니다. 이러한 미국 부동산 투자와 관련해서 이번 글에서는 어떤 형태로 투자를 진행하는 것이 법률적으로 또 절세라는 측면에서 가장 유리한지에 대해 논의해 보겠습니다.

(본 블로그에서 다뤄지는 내용은 정부 혹은 기관(IRS)의 의도에 따라 개정될 수 있는 사항이며, 개인적인 상황에 따라 다르게 적용될 수 있습니다. 미국 세금 문제에서부터 현지 지사/상사 설립까지 고민하고 계신 모든 문제를 Big4에서 숙련된 전문 JC&Company CPA 들과 직접 상의해 보시길 권장합니다. 더 자세한 사항은 홈페이지나 메일([email protected])을 통해 문의하실 수 있습니다)

  1. 한국 거주자가 미국의 부동산을 아무 준비 없이 사면 안 된다!

예를 들어 한국의 홍길동 씨가 미국 캘리포니아에 좋은 투자형 부동산을 $3M를 주고 사기로 했다고 생각해봅시다. 이때 단순히 한국의 자금을 송금해서 부동산을 살 경우 나중에 세금이라는 측면에서 여러 가지로 고민하고 후회하는 상황이 발생할 수 있습니다. 그렇다면 이러한 상황을 피하기 위해서는 어떻게 해야 할까요? 바로 Irrevocable Trust(취소 불능 트러스트)를 설립하고 이를 통해 투자를 진행해야 합니다.

미국의 부동산을 사면서 고려해야 하는 세금의 종류에는 세 가지가 있습니다. 바로 재산세, 소득세, 증여/상속세입니다. 먼저, 재산세는 자산을 보유하여 발생하는 세금입니다. 다음으로 소득세는 소득이 발생하여 매겨지는 세금입니다. 마지막으로 증여/상속세는 자산을 타인에게 이전할 때 발생하는 세금입니다. 이중 재산세는 다른 세금들에 비해 절세플래닝에서 할 수 있는 것이 제한적입니다. 왜냐하면 나의 자산의 가치나 그 부동산이 위치한 주의 세율은 자신이 바꿀 수 없는 것이기 때문인데요. 그렇기에 효율적인 절세플래닝을 위해서는 소득세, 증여상속세에 집중해야 합니다.

소득세의 경우 소득을 일으키는 주체가 개인/법인/트러스트 중 무엇인지에 따라 절세플래닝이 가능합니다. 또한 부동산을 가지고 있는 사람이 거주자인지 비거주자인지에 따라서도 적용되는 세금이 달라질 수 있습니다. 예를 들어 비거주자이면 해외에서 벌어들이는 소득에 대해서는 세금 부과가 되지 않습니다. 또한 자산의 위치와 성격에 따라서도 달라집니다. 예를 들어 미국 거주자이면서 미국인이면 이에 대해 한국은 과세할 수 없습니다. 증여/상속세도 거주자인지 비거주자인지에 따라 달라질 수 있습니다. 미국의 비거주자일 경우 미국 내에 위치한 자산에 대해서만 과세 가능합니다. 소득세와 마찬가지로 자산의 위치와 성격에 따라서 부과되는 세금이 달라질 수 있습니다. 결국 우리는 소득세와 증여/상속세를 어떻게 하면 최소화할 수 있을지에 부동산 투자 대해 고민해야 합니다.

외국인 미국투자특별세법적용 (FIRPTA) 비적용

1) 개인 투자 방식: 말 그대로 개인이 미국에 돈을 직접 보내서 구입하는 것입니다. 외국인 미국투자특별세법이라는 피할 수 없는 세법의 적용을 받을 뿐만 아니라 미국 내에 위치한 부동산이기에 증여세의 면제를 받지 못합니다. 상속세도 당연히 면제되지 않습니다.

2) 미국 법인 투자 방식: 개인이 미국에 회사를 설립해서 돈을 보내고 회사가 부동산 구입하는 것입니다. 법인 소득세의 적용을 받으며 외국인 미국투자특별세법의 적용을 피할 수는 없습니다. 다만, 증여세는 면제받을 수 있습니다. 이 부동산을 증여하는 것은 직접 소유가 아니기에 미국회사의 지분을 증여하는 것으로 간주됩니다. 이는 무형자산이기 때문에 부동산 투자 증여세는 면제될 수 있습니다. 그러나 상속세는 부과됩니다.

3) 트러스트 투자 방식: 개인이 미국에 취소불능 트러스트를 설립해서 돈을 보내고 트러스트가 부동산을 구입하는 것입니다. 이 방식의 장점은 증여세와 상속세가 면제된다는 점입니다. 또한 외국인 미국투자특별세법이 적용되지 않습니다. 단점은 트러스트 소득세가 법인이나 개인 소득세에 비해 높다는 것입니다. 또한 한국에 이 트러스트라는 개념이 완전히 자리 잡지 못하였기 때문에 실무적인 측면에서 어려움을 겪을 수 있습니다.

4) 트러스트+미국법인투자 방식: 개인이 미국에 트러스트 설립한 후 그 안에 회사를 설립해서 돈을 보내고 회사가 부동산을 구입하는 방식입니다. 혹은 트러스트와 미국회사를 각각 설립한 후 회사로 돈을 부동산 투자 보내고 미국회사의 지분을 전부 트러스트로 이전하는 방식을 쓸 수도 있습니다. 결과적으로는 트러스트가 부동산을 가지고 있는 형태입니다. 이러한 방식으로 소유한 부동산은 법인의 지분으로 여겨지기 때문에 증여세가 면제되며 소득세도 법인 소득세로 부동산 투자 적용됩니다. 또한 외국인 미국투자특별세법이 적용되지 않으며 상속세 또한 면제됩니다. 이러한 장점들을 고려했을 때 미국 트러스트와 법인을 혼합한 4번째 방식이 가장 바람직합니다.

미국 부동산 투자를 진행하실 때 다음의 사항들을 꼭 고려하셔야 하는데요.

(1) 반드시 개인의 직접투자가 아닌 법인투자의 형태로 진행하자

(2) 트러스트를 설립해서 법인의 지분을 옮김으로써 향후 증여상속에 있어서 택스플래닝으로도 적극적으로 활용하자

이렇게 한다면 적어도 미국 법에 한해서는 증여세와 상속세가 발생하지 않도록 할 수 있습니다. 현재 많은 사람들이 별도 법인이나 트러스트 없이 개인이 직접 부동산에 투자하는 방식을 취하고 있는데 이 경우 나중에 원치 않게 부담해야 하는 미국 내 증여 상속세부담이 굉장히 커질 수 있다는 점 그리고 이걸 법인과 트러스트를 활용해서 이와 같은 상황을 온전히 전부 방지할 수 있다는 점 꼭 기억해 주시길 바랍니다.

[재정칼럼] 제대로 부동산 투자 하는 부동산 투자

미국에 사는 한인 동포는 주택이나 상업용 건물에 투자해서 집세(Rent)를 받아 은퇴 생활을 하겠다는 생각을 많이 한다. 부동산 투자는 실체 건물을 보유하고 만져볼 수 있기에 주식투자보다 훨씬 안전(?)하다고 생각하며 부동산 가치가 증가할 것을 기대한다.

작년(2021) 부동산을 업으로 하는 회사 주식투자(REIT)의 수익률이 40.5%를 기록했다. 개인이 부동산에 투자해서 이런 높은 수익률을 부동산 투자 받는다는 것은 결코 쉬운 일이 아니다.

투자하는데 변하지 않는 기본원칙은 ‘분산투자’이다. 분산 투자하면 누구나 잘 알고 있다고 생각한다. 그러나 본인이 투자할 때는 ‘분산투자’를 전혀 고려하지 않는다. 이것이 투자실패로 이어지는 것이다.

부동산 투자는 전체 자산 중에서 많은 부분을 차지한다. 여러 투자 종목 중에서 어느 특정한 종목에 집중해서 투자하는 것이다. 투자한 부동산이 대박이 나면 얼마나 좋겠는가? 그러나 정반대 결과로 나타날 수도 있다.

부동산 구매가 일반적으로 본인이 거주하는 근처이다. 엘에이(LA)에 거주하고 있다면 엘에이 주위에 투자하게 된다. 캘리포니아라는 한 주에서도 작은 부분이다. 뉴욕이나 오스틴 등 미국의 다른 지역 투자는 거의 불가능하다. 지역적으로 분산투자에 어긋난다.

부동산 투자에도 주택, 아파트, 호텔, 사무실, 콘도, 쇼핑몰, 등 종류가 다양하다. 투자할 수 있는 자금의 여유가 없기에 여러 부동산 중에서도 어느 한 부분에 투자하게 된다. 이것 또한 분산투자에 어긋나는 것이다.

투자의 기본인 ‘분산투자’에서 한 번도 아니고 서너 번을 위반하니 이런 투자가 잘못될 가능성이 커진다. 위에 언급한 것은 단지 ‘분산투자’라는 개념에서만 살펴본 것이다.

부동산을 보유한 사람은 월세 받는 금액만 생각하지 손익계산을 정확하게 계산하지 않는다. 부동산 매매 비용, 재산세, 보험료, 수리비, 수입에 대한 세금, 등 모든 경비를 계산해야 한다. 부동산투자는 자산이 부동산과 함께 묶인다는 점도 고려해야 한다. 급한 일로 목돈이 필요하다면 부동산을 처분해야만 한다. 처분할 때 그동안 받았던 감각 상각비 혜택을 물어내야 한다.

부동산 투자는 많은 전문성을 요구한다. 관리인을 부동산 투자 고용할 만큼 여유롭지 않다면 직접 모든 것을 고칠 수 있는 ‘손재주’가 필요하다. 그야말로 24시간 대기 상태이다. 또한, 명의변경 등 여러 가지 부동산 관련 서류, 기본적인 세법, 임대가 원활히 될 수 있도록 끊임없는 관리가 필요하다. 만약 입주자가 임대료를 제때 내지 않거나, 야반도주, 분쟁, 등을 일으킬 때 생기는 스트레스와 금전적인 손실은 경험해보지 않고는 모르는 일이다.

부동산 금융자산 투자에 대해서 조금 더 살펴보자. 한 예로 뱅가드 투자(Vanguard Real Estate ETF) 종목은 미국에서 부동산을 업으로 하는 168개의 회사로 구성되어 있다. 부동산 한, 두 개가 아니라 168개 회사로 분산투자 되어 있다는 뜻이다. 부동산에서도 호텔, 산업, 사무실, 개인 집, 등 다양하게 분산되어 있으며 미국 전 지역으로 분산되어 있다. 분산투자가 제대로 되어 있다는 말은 그만큼 투자 위험성이 적다고 말할 수 있다.

부동산 금융자산 투자가 작년 한 해만 수익률이 매우 높았던 것은 아니다. 지난 10년 연평균이 11.5%이다. 개인 투자자가 이 종목에 50만 달러 투자했다면 10년 후 거의 150만 달러로 3배로 불어난 놀라운 수익률이다. 이처럼 높은 수익률을 받으면서 투자 위험성은 오히려 훨씬 적은 금융자산 부동산 투자를 오랫동안 추천한 이유이다.

부동산투자는 전문성을 요구하는 어려운 투자이다. 은퇴한 후 생활비나 소일거리로 부동산 투자한다는 것은 매우 위험한 생각이다. 자산의 많은 부분을 부동산에 투자하기 전 심사숙고해야 하는 이유이다.

월급쟁이라면 누구나 한번씩 꿔보는 꿈이다. 친구가 작은 상가를 산 뒤 세를 내준 후 꼬박꼬박 월세를 받는 모습을 보면 그 꿈은 더욱 강렬해진다. 그러나 이를 실행하려면 여러가지 걸림돌이 있다. 우선 좋은 상가를 구매할 목돈이 없다. 만약 돈이 있더라도 좋은 상가를 적당한 값에 사고, 믿을 만한 세입자를 구하고 관리할 자신이 없다. 그래서 그냥 꿈으로 끝나버리곤 한다.

이런 사람들에게도 부동산에 투자하고 꼬박꼬박 월세를 받는 방법이 하나 있다. 바로 ‘리츠(REITs)’라는 투자상품이다. 이는 ‘Real Estate Investment Trusts’의 약자로 우리말로는 ‘부동산투자신탁’이란 뜻이다. 소액투자자들로부터 자금을 모아 부동산에 투자한 뒤 발생한 수익을 투자자들에게 배당금 형태로 나눠주는 방식이다.

예를 들어 내게 여유자금 1000만원이 있다고 하자. 100억원짜리 부동산 투자 건물을 사기엔 턱없이 부족하지만, 나 같은 사람 1000명이 모이면 충분히 살 수 있다. 그렇게 사들인 건물에서 나오는 임대수익은 1000명이 나눠가지면 된다. 주식형 펀드의 부동산 버전이라고 할 수 있다.

그럼 투자자 1000명을 모으고 적당한 건물을 매입하고 세입자를 찾고 월세를 받는 일은 누가 할까? ‘리츠 회사’가 한다. 리츠에 투자하려면 어떻게 해야 하나? 리츠 회사 주식을 사면 된다. 리츠 회사 주식을 산다는 건 간접적으로 건물주가 되는 셈이다.

실제 사례를 살펴보자. 얼마 전 증시에 상장된 는 서울 영등포구 ‘하나금융투자빌딩’을 기초자산으로 운용하는 리츠다. 이 주식을 한주만 사도 해당 건물의 공동 주인 가운데 한명이 될 수 있다는 뜻이다. 주식 한주 가격이 5420원이니(3월29일 기준) 커피 한잔 값에 건물주가 되는 것이다. 이 건물엔 하나금융투자와 한국3M, 인텔코리아 같은 쟁쟁한 임차인이 세 들어 있으니 든든하다.

리츠 투자 대상은 사무용 빌딩에만 머물지 않는다. 상가나 식당 같은 상업용 건물, 호텔, 주택, 물류센터, 주유소 등 투자할 수 있는 부동산 유형은 다양하다. 내가 선호하는 부동산에 투자하는 리츠 상품을 고르면 된다. 해외 부동산에 투자하고 싶다면 해외 리츠도 살 수 있다.

투자 수단으로서 리츠는 몇가지 뚜렷한 장점이 있다. 우선 소액으로도 투자할 수 있고 원하는 시점에 언제든 현금화할 수 있다. 만일 내가 직접 부동산을 사서 보유하고 있다면 돈이 필요할 때 팔려 해도 매수자를 찾는 데 오랜 시간이 소요될 수 있다. 하지만 상장된 리츠에 투자했다면 언제든 주식시장에서 팔 수 있다. 주식처럼 말이다. 현재 국내 증시에 상장된 리츠는 모두 19개다.

일반적으로 주식 투자보다 위험이 적다는 점도 장점으로 꼽힌다. 일반적인 기업 주가는 실적 변화에 따라 기복이 심한 반면 리츠는 안정된 월세수입을 바탕으로 하기 때문에 실적과 주가 모두 기복이 적다. 또 채권이나 은행 예금과 비교하면 수익률이 높게 나타난다. 부동산 임대수입이 대체로 채권이나 은행 금리보다 높은 편이기 때문이다. 실제로 2020년 상장 리츠 배당수익률은 평균 7.1%였다. 아울러 전문가가 대신 투자해주기 때문에 내가 직접 투자하는 것보다 위험성이 더 적다. 쉽게 말해 리츠는 주식보다는 마음 편하면서 예금보다는 수익률이 높은 ‘중위험-중수익’ 상품이라 할 수 있다.

그러나 리츠에 장점만 있는 건 아니다. 가격이 늘 변한다는 점을 투자 전 첫번째로 유념해야 할 사항이다. 부동산을 기반으로 한 상품이라고 해도 결국 주식시장에서 거래되기 때문이다. 해당 부동산과는 무관하게 주식시장 전반적인 움직임에 따라 오르내릴 수 있다. 리츠가 배당을 많이 해준다 해도 주가 자체가 내가 산 가격보다 떨어진다면 오히려 손해를 볼 수도 있다. 또 투자한 부동산에 문제가 생길 가능성도 배제할 수 없다. 이럴 경우 월세와 배당 모두 못 받을 수 있다. 마지막으로 아무리 전문가가 대신 운용해준다고 해도 100% 안전할 수는 없다.


0 개 댓글

답장을 남겨주세요