NPL투자기법

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그래픽=강기영

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요즘은 주거형 부동산 시장이 침체되면서 부실채권과 같은 수익형 부동산 투자가 각광을 받고 있습니다.

NPL 로 수익 을 올리는 것이 오래전에 시작되었음에도 NPL은 소위 일부 선수들만 독점해온 투자종목이었습니다.

NPL을 조금 들어본 사람들도 NPL이 수익성이 좋고 경매에서도 유리한 위치에서 낙찰 받을 수

있다는 건 알지만 NPL을 어디에서 어떠한 방식으로 접근할 수 있는지 알지 못하고 있습니다.

어떠한 방식으로 물건을 구하고 어떠한 방식으로 인해서 현재가치와 미래가치를 분석을 해

투자할 수 있는가를 알려드리겠습니다.

닥터아파트에서는 여러분들이 이론뿐 만이 아니라 실전에서 사용할 지혜를 준비했습니다.

480여건의 NPL 매입 실전사례로 다져진 경험을 통해 여러분께 생생한 NPL의 세계와 실전사례들

노하우들을 전달해 드리겠습니다.

닥터아파트에서 NPL의 세계로 여러분들을 초대합니다.

* 신청 마감일: 2019년 05월 30일(목) 17:00

세미나 문의: NPL투자기법 투자스쿨 사무국 02-2135-5562 (상담 시간 : 평일 AM 11:00 ~ PM 17:00)

※ 환불은 강의 시작 이틀 전까지 요청해 주셔야만 가능하며, 개인적인 사유로 불참 시 별도의 보상은

해드리지 않습니다.

※ 무통장 입금 시 신청자 성명과 휴대폰 번호 뒤 NPL투자기법 4자리(예: 홍길동, 2546) 반드시 명기해 주시기 바랍니다.

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2016년 7월 25일부터 금융위원회의 개정된 대부업법에 의해 개인이 NPL을 직접 취득하는 것이 금지되었고, 2018년 4월 30일부터는 모든 금융권 대출금의 연체이자가 3%로 하향 조정되었습니다. 따라서 타 교육기관에서 진행하는 기존의 교육으로는 NPL 투자가 불가능합니다. 하지만 고수들만 알고있는 NPL 투자를 위한 더 안전하고 확실한 방법이 있습니다.

지인태_NPL.png

♣ 필수확인사항 ♣

※ 환불규정
▶ 수강 기간이 1개월 이내인 강의
- 강의 시작 전 : 이미 납부한 수강료의 전액 (강의 전일까지만 전액 환불)
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* 강의 시작 기준은 강의 당일이며 강의 당일부터 환불의 경우 위약금 10%가 추가 공제됩니다.

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'NPL'이 뭐길래?…죽음부른 40억 투자사기의 결말

그래픽=강기영

그래픽=강기영

#자영업자인 김모씨(47)는 지난해 12월 건국대학교 평생교육원 부동산경매컨설팅과정 강의 중 강사 임모씨(41)로부터 20~30%의 고수익을 거둘 수 있다며 부실채권(NPL)에 투자해보라는 솔깃한 제안을 받았다.

임씨는 수강생들에게 "NPL은 다른 NPL투자기법 투자에 비해 자금 회수가 빠르고 세금도 거의 없다"며 꼬드겼다. 결국 김씨는 은행 대출을 받아 1억5000만원을 투자했다. 다른 수강생 24명과 건국대 행정대학원생 9명도 적게는 5000만원에서 많게는 7억5000만원까지 총 40억원을 투자했다.

임씨는 지난달 22일 이 중 30억원을 인출해 잠적한 후 이달 8일 경기도 여주시의 한 모텔에서 목을 매 숨진 채 발견됐다. 경찰은 외부인의 침입 흔적이 없고 화장실 문고리에 목을 맨 점 등으로 미뤄 임씨가 스스로 목숨을 끊은 것으로 보고 있다.

최근 주택시장의 장기침체 속에서 아파트 투자 대안으로 각광받던 상가·오피스텔 등 수익형부동산이 공급과잉에 따라 수익률이 떨어지면서 NPL이 새로운 부동산 투자처로 떠오르고 있다. 하지만 이 점을 노린 불법 유사수신 사기가 기승을 부리고 있어 주의가 요망된다.

◇NPL이 뭐길래?…수익률이 20~30%?

NPL(Non Performing Loan)은 은행 등 금융권이 원금이나 이자를 3개월 이상 회수하지 못한 부실대출을 뜻한다. 수익이 나지 않는다고 해서 '무수익여신'이란 전문용어도 있지만, 통상 '부실채권'으로 불린다.

은행 등 금융권은 채무자에게 대출해주고 대출이 부실화할 경우에 대비, 담보부동산에 근저당권을 설정하는데 대출금을 회수하지 못할 경우 금융권은 이 저당권을 유통화해서 현금화해야 한다. 이렇게 발생한 부실채권 매물은 국내외 은행 등 금융회사가 컨소시엄을 만들어 자금을 모은 다음 공개입찰을 통해 시세보다 값싸게 매입한다.

이러한 기업이 자산유동화 회사인 SPC(Special Purpose Company)다. 유암코, 우리F&I, 저축은행 등이 있는데 채권금액이 큰 경우에는 직접관리하고 중소규모의 채권은 수탁관리사가 맡아 유동화한다. 개인이 투자할 경우 경매정보사이트에 매각을 의뢰한 매각담당자나 등기부에 기재된 유동화회사와 협의해 거래할 수 있다.

경매에서 주택NPL 투자는 근저당권을 사서 경매에서 제3자가 낙찰 받을 때 배당금을 받을 수 있다. 다만 경매낙찰가가 채권액보다 낮으면 채권액 전부를 회수하지 못할 수도 있다.

경매 직전에 1~2순위 저당권을 사들인 후 직접 해당 주택을 낙찰 받는 방법도 있다. 선순위 저당권을 할인가격에 낙찰받기 때문에 수익성이 경매낙찰가보다 5~10% 정도 높은 게 일반적이다.

최진순 알앤디연구소 대표는 "최근 부동산경기가 어려워지면서 다시 NPL 매물 공급이 꾸준히 늘고 있다"며 "통상 NPL이 경매낙찰가보다 10% 이상 싸기 때문에 유통과정만 잘 이해하면 남들보다 한발 앞서 값싼 경매부동산을 수월하게 낙찰받을 수 있다"고 귀띔했다.

◇NPL투자 사기 극성…안전한 투자법은?

상황이 이렇다 보니 최근 투자처가 마땅치 않다는 점을 노린 불법 유사수신 사기가 NPL투자기법 기승을 부리고 있다. 최근엔 고액의 악성채권을 헐값에 사들인 뒤 이를 미끼로 투자자금을 유치해 사기를 친 일당이 경찰에 적발되기도 했다.

현장에서 전문가들은 NPL투자시 배당액과 NPL투자기법 낙찰가 예상, 최종 입찰가 산정 등 철저한 검증과 분석이 필요하다고 입을 모은다. 하지만 NPL투자 전문업체들도 상당수가 부동산 쪽으로만 역량이 집중돼 금융권 여신관리 경험을 가진 전문 인력이 없어 투자를 유치하거나 자문하기에는 부족한 현실이다.

게다가 은행과 자산유동화회사 등 유통 과정을 거쳐 다시 경매로 넘어가야 하므로 투자 직후부터 20~30% 수익을 보장해주는 것은 사실상 불가능하다는 지적도 있다.

정대홍 부동산태인 팀장은 "NPL투자의 개념은 우량한 채권을 적정가에 사들여 고도의 투자기법으로 운용함으로써 최대 수익을 창출하는 것"이라며 "투자시 반드시 부동산과 금융 분야 지식이 충분한 전문가의 도움이 필요하다"고 조언했다.

NPL투자기법

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부동산 투자처인 법원 경매 낙찰가율 사상 최고, NPL 투자가 대안으로 떠올라

  • 기자명 이수정 기자
  • 입력 2018.01.25 10:59
  • 수정 2020.03.11 20:29
  • 댓글 0

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지지옥션에 따르면 지난 5월 법원 경매의 평균 낙찰가율은 78.8%로 통계가 작성된 2001년 1월 이후 월간 낙찰가율 최고치를 기록했다. 이전 최고치는 2008년 5월 78.2%다.

낙찰가율은 경매 물건 감정가 대비 낙찰금액 비율을 말한다. 낙찰가율은 지난 2011년 이후 5년여간 평균 60%대 후반에서 70%대 초반을 기록했지만 지난해 하반기 70%대 중반을 넘어섰다. 유형별로 보면 주거시설은 90.7%를 NPL투자기법 기록하며 통계 작성 이후 가장 높은 수준을 기록했다. 업무상업시설은 평균 낙찰가율 71.6%로 올해 처음으로 70%를 넘었다.

또 토지는 79.5%를 기록하며 4개월 연속 상승세를 이어나갔다. 지난 2008년 10월 83.2%를 기록한 이후 8년 7개월 만에 가장 높은 수치다. 이 가운데 '나는 경매보다 NPL이 좋다'의 저자인 성시근 강남 에듀평생교육원장은 개인 투자자를 대상으로 부실채권 실전 투자 강의를 진행한다. 이 책은 지난 2013년 초판이 발행된 이후 현재까지 1만2천여 부가 판매돼 교보문고·영풍문고 등에서 이 분야 베스트셀러에 올라있다.

부동산학 박사인 성시근 원장은 수년간 부실채권 자산관리업체를 직접 운영하며 43차례가 넘는 부실채권 강의를 해왔다. 성 원장의 강의는 다양한 위험들을 해결하는 방법을 실전 투자 사례라는 것이 특징이다.

그는 최근 각광 받는 대위변제 기법을 부실채권 실전투자 사례를 강의하고 있다. 임의대위변제는 채무자와 협의해 NPL 채권에 투자하는 방법이며, 법정대위변제는 후순위 담보권자나 주택 임차인, 보증인 자격으로 NPL 부실채권에 투자하는 것이다.

임의대위변제는 채무자 협조가 필요하다. 채권 금융기관으로부터 부실채권 매입을 위한 채무자의 대위변제 동의서, 선순위채권 등은 분석하기 위한 경매사건기록열람 위임장 등의 서류를 챙겨야 한다.

반면 법정대위변제에서 후순위 채권자는 정당한 이익이 있는 자로서 선순위 권리자의 지위를 대위하며 채무자 승낙 없이 NPL 투자가 가능하다. 성시근 원장은 "NPL이 높은 수익률을 올릴 수 있는 재테크 방법인 것은 확실하지만 수익률을 올려가는 과정 속에서는 보이지 않는 수많은 위험들이 도사리고 있다"고 말했다.

권리분석과 물건가치 분석, 낙찰가 산정, 채권매입과정, 질권 대출, 경매 진행 과정에 숨어있는 많은 문제들을 단순히 이론만으로 접근하다가는 낭패를 볼 수 있다는 것이다. 그러므로 실제 사례별 스터디를 통해 실무전략과 노하우, 이론을 적절히 혼합해 실력을 쌓아야 한다.

강남에듀평생교육원은 대위변제 투자를 중심으로 'NPL 부실채권 실전투자 심화반 48기' 강의를 진행할 예정이다. 최근 급증하는 NPL 투자 사기를 예방하기 위해 개인투자자를 대상으로 NPL 부실채권 실전투자 강의를 진행한다. 대위변제 투자를 중심으로 한 'NPL 부실채권 실전투자 심화반 48기'이 그것이다.

강의 날짜는 1월 27일부터 3월 3일까지며 매주 토요일 오후 1시부터 6시까지다. 장소는 강남역 인근인 강남구 원담빌딩 강남에듀평생교육원에서 진행되며 강의는 성시근 원장이 직접 맡는다.

성 원장은 대위변제 투자기법을 중심으로 스스로 개발한 8가지 투자기법(대위변제, 배당투자, 유입투자, 방어입찰, 자진변제, 재매각, 차순위매수신고, 전환 무담보 채권 투자기법)을 강의한다.

특히 이번 강의에서는 NPL 자산관리 회사를 운영하며 수년간 부실채권 국제 입찰(Pool)에 참가해 지속적으로 높은 운영수익을 냈던 핵심 노하우를 공개할 예정이다.

강남에듀평생교육원은 또 NPL 수강생 중 초보자들을 위해 별도로 경매 기초 강의를 진행하며 강의 종료 후에도 평생 멘토로서 충실한 정보를 제공한다.

‘억 소리’ 대박 노리다 ‘악 소리’ 쪽박 찰라

지난해부터 서울 서초동을 비롯, 전국 법원 주변에서는 신종(新種) 재테크 강좌가 성행하고 있다. 전국 대형 서점의 재테크 코너도 상황은 비슷하다. 주인공은 부실채권(NPL)이다. 근저당권을 매입하는 형식의 NPL 투자는 고수익을 꿈꾸는 많은 부동산 투자자들의 주목을 한 몸에 받고 있다. 그러나 ‘산이 NPL투자기법 높으면 골도 깊다’는 말처럼 ‘고수익’이라는 환상에 취해 낭패를 겪는 이들도 적지 않다. 법원경매 전문가들은 “금융기관의 부실채권을 인수한다는 점에서 NPL은 상품 자체가 전형적인 ‘고위험 고수익’구조”라고 말한다. NPL 투자에 숨겨진 함정을 짚어봤다.


- NPL은 경매로 넘어가는 부동산의 근저당 채권을 매입하는 투자상품이다.

지난해부터 서울 서초동 서울중앙지법 주변 법원경매 학원에서는 NPL(부실채권) 투자를 가르치는 곳이 상당히 늘었다. 하나같이 과거에 법원경매를 가르치던 곳들이다. 한 교육기관 관계자는 “법원경매는 이미 관련 서적이 홍수처럼 쏟아져 나와 수강생을 모집하기 쉽지 않은 데 비해, NPL은 아직 덜 알려져 있어 새로운 수익사업으로 적극 활용하고 있다”고 말했다.

경기도 수원에 사는 김수찬씨는 얼마 전 한 재테크 행사에 참석해 NPL 투자를 처음 소개 받았다. 이날 행사는 법원정보업체 디지털태인과 IBK기업은행이 공동 주최한 무료행사였다. 김씨는 “지방 모 사립대학 겸임교수가 강사로 나와 NPL 투자로 돈을 번 사례들을 설명했는데 꽤 흥미로웠다”고 말했다.

NPL 투자열풍은 서점가도 휩쓸고 있다. , , , 등 NPL 서적은 법원 경매서적과 함께 재테크 분야에서 상위권에 랭크돼 있다. 네이버, 다음 등 주요 인터넷 포털에서도 관련 온라인동호회와 교육기관들의 소개 글을 손쉽게 찾을 수 있다.

NPL(Non Performing Loan)은 이자나 원금이 회수되지 않은 연체상태의 담보 대출 또는 무담보 신용대출을 의미한다. 이자, 원금을 내지 않아 경매로 넘어갈 위기에 놓인 부실채권이 바로 NPL이다.

근저당권이 NPL로 바뀌는 과정은 다음과 같다. A집이 원금과 이자를 3개월가량 내지 못해 연체되면, 채권을 NPL투자기법 가진 금융기관은 대출금액보다 훨씬 싼 가격에 전문 처리 기업으로 넘겨 회계상 손실을 줄인다. 특히 최근 BIS(국제결제은행) 기준이 강화되면서 금융기관들의 부실채권 처리는 더욱 적극적이다.

법원 주변 교육기관, NPL 강좌 속속 개설
이러자 NPL 전문처리회사들의 움직임이 빨라졌다. 은행이 매각한 근저당권(채권)은 NPL 전문처리회사들의 손을 거쳐, 일반인에게 매각된다. 주요 교육기관들이 교육생들에게 장려하는 NPL이란 전문처리회사들이 매각하는 부실채권을 말한다. 현재 국내 NPL 전문처리시장은 주요 시중은행들이 공동 출자해 설립한 연합자산관리(유암코)를 비롯해 대신에프앤아이(F&I), 외환F&I 등이 있다. SBI저축은행과 OSB(옛 오릭스저축은행) 등 제2금융권 회사들도 별도로 NPL 전문회사를 설립해 시장에 적극 뛰어들고 NPL투자기법 있다.

일반인들이 NPL 투자로 수익을 올리려면 두 가지 가정이 성립돼야 한다. 첫째, NPL 전문처리회사로부터 사들이는 채권값과 시장가격 사이 간격이 커야 한다. 일반 시세보다 높은 할인율을 적용 받아 채권을 사들여야 나중에 시장에 내놨을 때 수익을 얻을 수 있다. 두 번째로 유념해야 할 점은 해당 NPL이 경매로 넘어가 비싸게 낙찰 받는 경우다. 다시 말해 매입 할인율이 높았던 근저당권이 법원 경매에서 비싸게 팔려, 두 가지가 모두 충족될 경우에만 고수익을 올릴 수 있다.

NPL로 처리된 부동산 물건은 추후 법원경매를 통해 매각 절차를 밟는다. 예를 들어 A라는 집에 설정된 6000만원짜리 1순위 근저당권을 3000만원에 매입했다고 치자. 추후 이 집이 경매에서 제3자에게 5000만원에 낙찰되면, 이 NPL에 투자한 사람은 2000만원의 수익을 얻는다는 계산이 나온다. 대부분의 교육기관들과 관련 서적들이 NPL 투자를 홍보하는 것이 이와 같은 ‘저가 취득, 고가 낙찰’이라는 이상적인 구조다.

상계(相計)처리 방식도 NPL 투자에 자주 등장하는 투자기법이다. 상계처리란 세입자나 근저당권자(NPL 보유자)가 법원 경매에 참여해 낙찰 받은 뒤, 배당 받을 돈의 일부를 채권으로 대체하는 방식이다. 예를 들어 경매로 나온 1억원짜리 아파트가 있다고 치자. 이 아파트의 1순위는 5000만원이고 후순위자인 C씨는 2000만원의 돈을 빌려주고 근저당권을 3000만원으로 설정했다. C씨는 추후 이 아파트 경매에 참여해 최고가로 8000만원을 기입해 낙찰 받았다. 이럴 경우 그는 낙찰금액에서 자신의 3000만원을 뺀 5000만원만 1순위 채권자에게 주고 나머지는 상계처리 신청을 하면 된다.

결국 상계처리에 있어서도 중요한 것은 채권값을 최대한 많이 할인 받아야 한다는 점이다. 그래야 나중에 해당 물건이 경매로 넘어가도 상계처리 시 추가비용이 적게 든다. 강은 지지옥션 팀장은 “NPL 투자는 절세효과까지 기대할 수 있는 투자기법”이라고 설명했다.

할인율 높은 우량 NPL 찾기 힘들어
그러나 할인율이 높더라도, 최종 입찰 과정에서 예상보다 물건이 싸게 낙찰되면 손해가 생길 수도 있다. 경매 2~3회 정도 유찰돼 입찰가가 감정가의 50% 수준에 머물게 되면 할인 매입을 감안하더라도 NPL NPL투자기법 투자금은 손실로 이어진다. 저가에 채권을 매입하지 못하는 경우에도 투자 실패로 이어질 수 있다. 종합법률사무소 ‘청명’의 김영수 경매실장은 “주요 교육기관마다 최근 ‘부동산 열기로 법원 NPL투자기법 경매 현장의 낙찰가율이 오르고 있다’며 NPL 투자를 부추기고 있지만, 이러한 투자 열기는 NPL 매입가도 동시에 올리고 있는 요인”이라고 설명했다.

당장 NPL 전문처리기관들의 운영 수익률이 갈수록 떨어지고 있다. 지난해 10월 우리금융경영연구소가 펴낸 보고서 ‘국내부실채권 시장의 현황과 과제’에 따르면, 지난해 상반기 매각된 주요 시중은행의 부실채권 낙찰가 비율이 대부분 90%를 상회한 것으로 나타났다. 이는 채권값과 매각가 사이 별 차이가 나지 않았다는 것을 의미한다. 보고서를 쓴 김수기 우리금융경영연구소 책임연구원은 “관련 업체 간 시장 내 경쟁이 심해지면서 연 10%대를 유지하던 부실채권 투자수익률이 올 들어 5%대로 하락했다”고 말했다.

수익률이 낮아지기는 개인들도 마찬가지다. 법무법인 ‘참진’의 황지현 경매실장은 “전문처리기관들의 수익률이 이 정도라면 개인들은 더 낮을 것”이라고 내다봤다. 등기부등본상 기재된 채권자가 유동화주식회사일 경우 대부분 NPL을 매입할 수 있다. 등기부등본에 기재된 NPL 전문회사를 사전에 파악한 뒤, 해당 기업을 찾아가 매입 가능 여부를 확인하면 된다.

개인들이 NPL 투자로 수익을 올리기 위해서는 안전하면서 고수익이 보장된 채권을 매입하는 것이 관건이다. 그러나 두 가지를 모두 충족하는 채권을 찾기란 현실적으로 쉽지 않다. 익명을 요구한 한 경매전문가는 “NPL 처리과정상 권리관계가 깨끗하지 못한 물건이 대체로 일반에 매각되는 경우가 많다”고 말했다. 쉽게 매각이 가능한 유망지역 NPL은 시중에 잘 판매되지 않고 있다는 것이다.

또 간혹 상계처리에 어려움을 겪는 일도 발생한다. 대표적인 것이 채무자가 배당이의신청을 하는 경우다. 이렇게 되면 법원은 상계처리를 허락하지 않는다. 자칫 소송으로 이어지면서 투자금이 장기간 묶일 수도 있다. 채권 매입가가 일반 시세보다 비싸면 상계처리를 한다고 해도 역시 손해다.

NPL 투자 역시 주요 금융기관으로부터 대출을 받을 수 있다. 이른바 ‘질권(質權) 설정’이라고 불리는 NPL 담보대출은 계약금 명목으로 10%만 내면 최대 90%까지 대출 받을 수 있다. 특히 제2금융권의 움직임이 적극적이다. 하지만 투자자가 추후 상계처리를 목적으로 할 경우 질권설정에 따른 자금대출을 받을 수 없다.

황지현 실장은 “대형 시중은행보다는 중소 저축은행이 보유한 채권 중 헐값에 매각되는 우량 NPL이 포함될 가능성이 많다”면서 “우량 NPL을 찾기 위해 발품을 파는 것과 동시에 해당 집에 대한 권리분석을 완벽하게 끝마쳐야만 고수익을 낼 수 있다”고 밝혔다. 최근 전국 법원경매 현장에서는 배당이의신청으로 상계처리를 하지 못하거나 소유권 이전에 어려움을 겪다가 보증금을 포기하는 사례가 속출하고 있다.


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